央行降息，對于已經按揭購房者是否會有影響，主要取決于簽訂按揭貸款合同時所選擇的貸款利息的計算方式。不同的計息方式，會產生不同的結果。
按揭貸款有幾種計息方式？
個人住房按揭貸款的計息方式有兩種，既可以選擇固定利率，也可以選擇浮動利率。而浮動利率的定價機制又分為兩個階段，這兩個階段的利息定價基礎不同。
1、以貸款基準利率為基礎的浮動利率
在2020年1月1日之前，個人住房按揭貸款的浮動利率定價方式，是以央行公布的貸款基準利率為基礎進行上下浮動。而貸款基準利率是由央行根據國民經濟和社會發(fā)展情況，以及國家的金融政策不定期公布。
自1996年至今，央行總共進行了35次貸款基準利率的調整。以五年期貸款基準利率為例，由1996年5月1日的15.12%，下調至2015年10月24日的4.90%，并延續(xù)至今。其中，2007年就調整了6次，2008年、2015年分別調整了5次，1998年、2011年分別調整了3次，1996年、2010年、2012年分別調整了2次。自2015年10月24日之后，貸款基準利率沒有再進行調整過。
采用這種浮動利率定價方式，每當貸款基準利率調整時，按揭貸款的實際執(zhí)行利率，將在下一個貸款利率重定價周期開始執(zhí)行以新的貸款利率為基礎的浮動利率，浮動的比例并不發(fā)生變化。
2、以貸款市場報價利率（LPR）為基礎的浮動利率
貸款市場報價利率（LPR）與貸款基準利率不同，它是由各報價銀行按照公開市場操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點形成，由中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日發(fā)布一次，為銀行貸款提供定價參考。
央行于2019年12月28日發(fā)布了30號公告，要求對2020年1月1日以前簽訂的以貸款基準利率為基礎的浮動利率貸款合同全部轉換為以LPR加點形成的浮動利率。在轉換過程中，是以2019年12月份的LPR為基數進行轉換，轉換原則是保持轉換前后的利率水平不變。當然，貸款人也可以選擇直接轉換為固定利率，不過只有一次機會進行轉換。轉換之后，就不能再次轉換。只有一種情況不需要轉換，就是還款期只剩下一個重定價周期。所有的轉換工作必須在2020年8月底前完成。
2020年1月1日以后簽訂的住房按揭貸款合同必須全部采用LPR加點的浮動利率定價機制。
央行降息是否會減少月供？
根據前面的論述，如果按揭貸款合同的計息方式選擇的是固定利率，那么，央行降息對貸款人不會產生任何影響，無論是降低貸款基準利率，還是下調LPR，貸款人每月的月供都不會減少。
如果按揭貸款合同選擇的是浮動利率，央行降息就會影響到貸款人的還款額。
1、在以貸款基準利率為基礎的浮動利率定價機制階段
央行降低貸款基準利率，則貸款人的實際執(zhí)行利率會隨之等幅下調，但是，上下浮動的幅度不變。
舉例來說，假設貸款人是在2015年8月份簽訂的貸款合同，當時的五年期以上貸款基準利率是5.15%，銀行給的利率是上浮10%，則實際執(zhí)行利率為5.15%x（1+10%）=5.665%。在2015年10月24日，央行降息，五年期以上貸款基準利率下調為4.90%，銀行的貸款利率仍是上浮10%不變，則從下一個重定價周期開始，實際執(zhí)行利率將調整為4.90%x（1+10%）=5.39%。
若以貸款100萬，按揭20年，等額本息方式還款，由于降息，貸款人每月月供可減少155.51元。
2、轉換成LPR加點的浮動利率定價機制階段
貸款利率定價機制由以貸款基準利率為基礎的浮動利率定價機制轉換為以LPR加點形成的定價機制后，央行調整貸款基準利率就不會直接影響貸款人的還款額。只有當LPR發(fā)生變化時，才會影響貸款人的月供。
舉例來說，假設貸款人2018年簽訂的貸款合同利率是在貸款基準利率基礎上上浮10%，即實際執(zhí)行利率5.39%。2020年4月份按要求轉換為LPR+59BP的浮動利率，此時，實際執(zhí)行利率仍為5.39%。假設貸款合同的重定價周期為6月1日，而6月份公布的LPR為4.65，則在新定價周期的實際執(zhí)行利率即為4.65+59BP=5.24%，比原來的實際利率下降了15個基點。
若仍以貸款100萬元，按揭20年，等額本息還款，由于LPR由轉換時的4.80下調為4.65，則貸款人每月的月供可減少84.03元。
由此可見，由于貸款人選擇的貸款利息計算方式不同，央行降息帶來的影響也不同。在以貸款基準利率為基礎的浮動利率時代，央行降低貸款基準利率會直接影響貸款人的月供。在轉換為LPR加點的貸款利率定價機制階段，直接影響貸款人月供的是LPR而非貸款基準利率。