25日，央行發(fā)布公告調(diào)整新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，10月8日起施行。“專業(yè)術語太強，看不懂！”很多網(wǎng)友看完公告后紛紛表示，“有課代表出來解釋一下啥意思嗎？”

為此記者咨詢并梳理了數(shù)位專家學者以及行業(yè)研究人士觀點，對網(wǎng)友關注度較高的系列問題進行了解答。

資料圖：中國人民銀行。中新社發(fā) 楊明靜 攝

房貸利率政策為何調(diào)整？

央行為了解決“融資貴”難題，最近搞了新的貸款市場報價利率(LPR)，推動降低貸款實際利率。

新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從以前采用貸款基準利率的方式轉(zhuǎn)換為LPR。

房貸利率以后如何定價？

之前，房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。

2015年10月24日至今，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為，五年以上期限的為。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。

未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

如，最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為，如果銀行給你的房貸利率是，那就是加了59基點，在LPR的基準上浮12%。

資料圖：民眾在房展會上的某樓盤展臺咨詢。中新網(wǎng) 程春雨 攝

未來房貸利率不再有折扣價？

2013年7月20日起，央行取消了金融機構貸款利率倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整。

即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調(diào)控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準利率的9折。

按新的定價方式，以后就不會有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。

根據(jù)新政，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

調(diào)整后最低利率提高還是下降了？

根據(jù)上述規(guī)則，按最近一個月(8月20日)LPR計算，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于，二套房不低于。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的倍，由此計算出來的數(shù)值分別為和。

“簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由上升到，二套房貸最低利率貸將由上升為。”

資料圖。張云 攝

實際房貸利率會下降還是上升？

這個問題上，央行明確定調(diào)，“新發(fā)放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

目前大部分銀行執(zhí)行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計并監(jiān)測的35個城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為，二套房貸款平均利率為。高于現(xiàn)行房貸基準利率，也高于即將實施的利率下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機制下，存量和增加房貸利率都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。

“新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。”交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，因為新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點下限。

從房貸利率市場未來走勢看，李萬賦表示，“預計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率只會上調(diào)，而不會下調(diào)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。

資料圖：北京市豐臺區(qū)小屯路某小區(qū)外景。中新網(wǎng) 邱宇 攝