房貸每個(gè)月的還款額里面既包含了利息，又包含了本金，可以說是利息和本金同時(shí)都在還，只不過里面兩者的占比不同，且會(huì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程。由于計(jì)息都是以房貸余額為基礎(chǔ)，而開始還時(shí)本金幾乎都沒有減少，計(jì)息的基數(shù)最大，所以前期每期的還款構(gòu)成中，大部分都是利息，只有隨著房貸余額的減少后，利息才會(huì)跟著減少。
占用銀行的資金都需要支付成本，房貸利息以房貸余額為計(jì)息基礎(chǔ)，會(huì)被優(yōu)先分配到月供中。
▲房貸是銀行的資金，銀行會(huì)根據(jù)約定按時(shí)收取所有剩余本金在計(jì)息周期內(nèi)產(chǎn)生的利息。
使用銀行的資金都幾乎都要支付利息成本，而利息的多少主要由本金的多少及計(jì)息時(shí)長決定，通常本金越多，使用的時(shí)間越長，利息就越多。
房貸作為銀行資金的一種，它的計(jì)息當(dāng)然也離不開上面所提到的原則。按照銀行目前設(shè)定的還款約定，計(jì)息周期為1個(gè)月，即每月要計(jì)息一次利息，計(jì)息基礎(chǔ)就是房貸余額。
我們以100萬的房貸金額和5.39%利率、30年期限舉例，通常第一期還款時(shí)間在下款后滿一個(gè)月時(shí)，也有些第一次是作為零頭計(jì)息的，其余的才按足月計(jì)息。我們假設(shè)第一次按滿一個(gè)月計(jì)息，那么在計(jì)息周期內(nèi)，房貸客戶占用了銀行100萬的資金整整一個(gè)月，那么在第一個(gè)計(jì)息周期結(jié)束時(shí)會(huì)產(chǎn)生100萬×（5.39%÷12）=4491.67元。
這是占用這100萬房貸在第一個(gè)月的成本，銀行不管房貸客戶采取了何種還款方式，第一個(gè)月所收取的利息都是一樣的。而因?yàn)樵谠鹿┛钪羞€會(huì)有一部分本金，在下一計(jì)息周期中的計(jì)息基礎(chǔ)就不再是100萬，而是100萬減去在前面已經(jīng)還進(jìn)去的本金。
剩下的房貸余額就是在新的計(jì)息周期內(nèi)占用銀行資金的數(shù)額，銀行新的計(jì)息也是以這個(gè)為基礎(chǔ)，如此類推，所以利息會(huì)不斷遞減。
▲月供款中利息會(huì)被優(yōu)先收取，再結(jié)合還款方式分配本金。
從上面的計(jì)息說明中也可以了解到，銀行會(huì)把利息放在優(yōu)先收取的位置，再在利息的基礎(chǔ)上根據(jù)還款方式和還款期限匹配當(dāng)月要還的本金。
●其中等額本金的方式中每個(gè)月的本金是不變的，它是把本金平分到房貸期限內(nèi)，比如30年期限，按月份還款有360期，那么把本金分配到這360期內(nèi)。
按照上面的例子，100萬本金分到360期內(nèi)，每一期就是2777.78元，那么除了第一期以100萬為計(jì)息基礎(chǔ)，后面每往后推一期，本金都要減去已經(jīng)還掉的2777.78元，重新計(jì)息當(dāng)月的利息。
如第1個(gè)月是100萬的本金，計(jì)得利息4491.67元，第二個(gè)月是100萬減去2777.78元后計(jì)算的利息，計(jì)得4479.19元，比第1期少了12.48元。每期的利息加上2777.78元就是每期的月供，隨著利息的逐漸減少，月供會(huì)呈遞減的狀態(tài)。
●而等額本息的方式就要復(fù)雜一些，因?yàn)檫@種方式每個(gè)月的還款額都保持不變，但利息是隨著本金的減少而減少的，銀行以利息優(yōu)先，綜合具體的還款期限先測(cè)算出固定的月供數(shù)值，里面隨著利息的減少，為了保證每月還款的額度不變，還進(jìn)去的本金就會(huì)不斷增加。
比如同樣是上面100萬房貸的條件，銀行預(yù)先測(cè)算到每月大概5609.07元不變，那么第一個(gè)月的利息同樣是100萬用了一個(gè)月的利息，數(shù)據(jù)是4491.67元，計(jì)算出該期對(duì)應(yīng)的本金就是5609.07-4491.67=1117.4元。
第二個(gè)月的計(jì)息要用100萬減去這1117.4元，計(jì)息出利息后再去匹配這個(gè)月的本金，如第二個(gè)月的利息是4486.65元，對(duì)應(yīng)的本金就會(huì)增加為1122.42元，依據(jù)類推。
購房者所花的利息合法合規(guī)，只是如果真正計(jì)算實(shí)際成本還可以加上特定還款方式下自己現(xiàn)金流的收益損失。
▲房貸產(chǎn)品是非常成熟的銀行產(chǎn)品，在監(jiān)管之下正常都會(huì)合法合規(guī)。
對(duì)于擔(dān)心在房貸中吃虧的問題大可以放心，因?yàn)榉抠J產(chǎn)品是非常成熟的銀行產(chǎn)品，里面的東西基本都是格式化的東西，本質(zhì)上各家銀行都不會(huì)在原則上有太大的出入，計(jì)息方式和還款方式也基本相同，差別可能就是每一家銀行都可以在不違背上級(jí)指導(dǎo)窗口的前提下行駛細(xì)節(jié)利率的定價(jià)權(quán)，所以不是每一家銀行的房貸利率都是一樣的。
銀行的產(chǎn)品都不能隨著變動(dòng)，在推出之前都需要報(bào)備，監(jiān)管層對(duì)商品業(yè)銀行有合規(guī)要求，而商品銀行內(nèi)部一般都會(huì)把合規(guī)經(jīng)營放在很重要的位置，因?yàn)楫a(chǎn)品有問題不僅會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)影響，還會(huì)有可能面臨監(jiān)管部門的處罰，銀行沒必要在一款接近通用的產(chǎn)品上做一些違背合規(guī)的動(dòng)作。
所以大的問題并不用擔(dān)心，利息的計(jì)息也是有據(jù)可考的，而且基本上也是處于對(duì)外透明的狀態(tài)，而實(shí)際上購房者可以選擇的余地并不大，只要在事前了解清楚，把想法與銀行客戶經(jīng)理溝通好就行了，因此題目后補(bǔ)充中所說的顧慮在事前就可以通過溝通來消除。
▲房貸的成本并不是只有利益，還有潛在現(xiàn)金流收益的損失。
所有分期還款的方式都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是每個(gè)月都要?dú)w還一定金額的款項(xiàng)，這里面會(huì)導(dǎo)致資金利用率的降低，造成潛在現(xiàn)金流收益的損失。
所謂現(xiàn)金流的收益的損失，是指每個(gè)月所需要?dú)w還的錢都是自己的現(xiàn)金，而這些錢原本是有可能為自己帶來收益的，但會(huì)因?yàn)樾枰€進(jìn)銀行而沒有了，如果單獨(dú)看一期兩期金額，會(huì)覺得太少而不成氣候，但如果以5年10年來計(jì)算，累積的金額就會(huì)比較大了。
比如上面100萬的房貸以同樣的利率和期限以等額本息的方式還款，5年時(shí)間總共付出了33.6萬現(xiàn)金，10年時(shí)間總共付出了超過67萬現(xiàn)金，這些陸續(xù)付給銀行的錢，如果不是因?yàn)檫€款，那么這段時(shí)間是可以為自己帶來收益的，這也是房貸代價(jià)中的一種。
綜上內(nèi)容，房貸的計(jì)息方式并不是客戶可以選擇的，它有約定俗成的計(jì)算方式，而每期的利息將會(huì)是每月還款構(gòu)成中優(yōu)先安排的部分，滿足利息收取之后再根據(jù)還款方式匹配每個(gè)月對(duì)應(yīng)的應(yīng)該還的本金。隨著房貸余額的減少，利息也會(huì)逐步減少，房貸這種產(chǎn)品是具有標(biāo)準(zhǔn)化的合規(guī)產(chǎn)品，一般都不會(huì)有太大的問題，只是如果真的要深究成本的話，可以把潛在現(xiàn)金流的收益損失也計(jì)算進(jìn)去。