房貸時(shí)間長(zhǎng)短的選擇會(huì)影響以下兩個(gè)內(nèi)容：一是每月支出的現(xiàn)金，這會(huì)關(guān)聯(lián)到個(gè)人的壓力感受和資金利用率的問(wèn)題；二是利息成本的多少，而利息的多少并非一成不變的，靜態(tài)理解和動(dòng)態(tài)的理解會(huì)有兩個(gè)不同的結(jié)果，還款途中存在的可供使用的變通手段甚至可以為不少購(gòu)房者找到更適合自己的方式。
對(duì)房貸時(shí)間長(zhǎng)短的選擇，首先可以結(jié)合自己的情況考慮個(gè)人的壓力感受及資金利用率的問(wèn)題。
▲壓力的感受必須掛鉤個(gè)人的收入狀況及房貸的大小，個(gè)人可以根據(jù)自己的情況來(lái)衡量。
在不影響房貸審批的前提下，同一筆房貸申請(qǐng)的期限越長(zhǎng)，分?jǐn)偟矫總€(gè)月的實(shí)際支出就會(huì)越少，對(duì)應(yīng)的壓力就會(huì)越小，反之每個(gè)月的支出就會(huì)越多，對(duì)應(yīng)的壓力也會(huì)越大。
例如同是一筆100萬(wàn)的商業(yè)住房貸款，以現(xiàn)在首套平均利率接近5.3%左右的水平為例，對(duì)比一下以等額本息的方式在幾個(gè)不同期限所要支付的每月月供的情況：
●期限5年，對(duì)應(yīng)的月供是1.9萬(wàn)左右。
●期限10年，對(duì)應(yīng)的月供是1.07萬(wàn)左右。
●期限15年，對(duì)應(yīng)的月供是8000元左右。
●期限20年，對(duì)應(yīng)的月供是6700元左右。
●期限30年，對(duì)應(yīng)的月供是5500元左右。
結(jié)果一目了然，期限越長(zhǎng)，每月的支出就會(huì)越少，相應(yīng)的壓力也就要少得多了。如果是普通的工薪階層，那么壓力是大是小就很容易衡量了，如果感受到壓力大，那么選擇時(shí)間長(zhǎng)一些以便先把支出盡可能減少到自己適合的狀態(tài)。
而這個(gè)適合的狀態(tài)必須要聯(lián)系自己的家庭收支情況才能衡量，一般情況下如果考慮壓力問(wèn)題的話，每個(gè)月的支出最好不要超過(guò)收入的一半，況且房貸又是一個(gè)長(zhǎng)期的債務(wù)，如果自己的收入并不是太穩(wěn)定或者前景非常不確定，則需要為自己留下一定的彈性空間，以避免在收入出現(xiàn)異常時(shí)還有余地。
▲房貸時(shí)長(zhǎng)會(huì)影響自己對(duì)現(xiàn)金的積聚速度，所以可以考慮自己是否需要增加資金的利用率。
從上面的例子也可以看出，不同期限的房貸，每月的支出的差異是可以比較大的，而在收入比較固定的情況下，每個(gè)月的支出越小，那么留下可供支配的現(xiàn)金比例就越大，對(duì)于想通過(guò)儲(chǔ)蓄以備不時(shí)之需、或者計(jì)劃通過(guò)存些錢(qián)做其他事的朋友來(lái)說(shuō)，就有了選擇的余地。
比如上面例子中期限10年和30年的月供相差了5200左右，選擇時(shí)間長(zhǎng)的還款時(shí)限，每個(gè)月可以少支出5200元，對(duì)于想對(duì)這部分錢(qián)加以利用的人來(lái)說(shuō)，那也是一種退而求其次的選擇，有機(jī)會(huì)通過(guò)這樣的方式積累一些錢(qián)來(lái)做計(jì)劃中的事情。
注重資金利用率的另一種情況是購(gòu)房后并不打算長(zhǎng)期持有的情況，像以前很多炒房的人就是盡可能地少投入，把多余的資金放到其他的投資標(biāo)的上，以盡量利用資金流來(lái)進(jìn)行錢(qián)生錢(qián)。
所以站在增加資金利用率的角度來(lái)說(shuō)，也可以考慮自己是否有必要減少每月的支出來(lái)將節(jié)省下來(lái)的現(xiàn)金用于其他方面，但是從利益的角度考慮，拉長(zhǎng)還款期限從靜態(tài)看會(huì)增加成本，所以如果不考慮壓力的因素僅考慮資金利用的問(wèn)題，就要考慮自己對(duì)這些資金的利用是否真的有價(jià)值。
房貸時(shí)間的長(zhǎng)短會(huì)對(duì)靜態(tài)的利息造成差異，但利息的多少可以通過(guò)變通手段來(lái)進(jìn)行平滑拉近。
▲從靜態(tài)的角度來(lái)看，房貸時(shí)間的長(zhǎng)短會(huì)造成利息的差異，使成本出現(xiàn)明顯的落差。
房貸的利息成本是一個(gè)對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)很敏感的問(wèn)題，而房貸時(shí)間的長(zhǎng)短代表了申請(qǐng)人使用房貸的時(shí)間長(zhǎng)短，用銀行的錢(qián)都是要成本的，用多一個(gè)月就要算多一個(gè)月的利息，所以房貸申請(qǐng)的時(shí)間越長(zhǎng)，理論利息也會(huì)越多。
同樣以上面100萬(wàn)房貸的例子作為參考，看一下對(duì)應(yīng)的年限最終的靜態(tài)利息有多少：
期限5年，對(duì)應(yīng)的總利息是14萬(wàn)左右。
期限10年，對(duì)應(yīng)的總利息是29萬(wàn)左右。
期限15年，對(duì)應(yīng)的總利息是45萬(wàn)左右。
期限20年，對(duì)應(yīng)的總利息是62萬(wàn)左右。
期限30年，對(duì)應(yīng)的總利息是100萬(wàn)左右。
數(shù)據(jù)同樣是一目了然，從整個(gè)的還款周期來(lái)看，時(shí)限越長(zhǎng)，總利息支出就越多，成本就越高，所以從這里也可以看出，如果不考慮其他變動(dòng)的因素，選擇時(shí)間長(zhǎng)的房貸期限，雖然可以減輕壓力或提高資金利用率，但需要以增加潛在的成本為代價(jià)。
所以對(duì)于收入較高的人來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有還款的壓力，以及沒(méi)有利用相應(yīng)資金的計(jì)劃，也可以考慮根據(jù)自己的情況來(lái)選擇盡量短一些的時(shí)長(zhǎng)，以避免支出過(guò)多的成本，但由于房貸始終還是一項(xiàng)長(zhǎng)期的債務(wù)，最好把收入的穩(wěn)定因素和成長(zhǎng)因素都考慮進(jìn)來(lái)，避免因選擇期限過(guò)短造成長(zhǎng)期支出過(guò)大而在收入波動(dòng)時(shí)陷入被動(dòng)的局面。
▲利息的差異可以通過(guò)變通手段來(lái)進(jìn)行平滑。
上面所測(cè)算的利息是靜態(tài)的，它假定了整體還款周期內(nèi)沒(méi)有任何變動(dòng)，一直還到期限結(jié)束，但事實(shí)上在還款過(guò)程中還有一些變通的手段可以對(duì)利息的差異進(jìn)行平滑，以便即使選擇了期限長(zhǎng)的房貸期限，也可以做到既保證了較小的壓力，又有機(jī)會(huì)在合適的時(shí)候減少利息，保持一定的靈活性。
1、提前還款或部分提前還款是平滑方式之一。
最常用的方式就是部分提前還款，這種方式具有一定的靈活性，在選擇之初，可以先出于減少每月還款壓力的考慮，選擇時(shí)間長(zhǎng)一些的房貸期限，而隨著時(shí)間的推移，原本不太確定的收入增長(zhǎng)和財(cái)富積累因素，有可能在毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的情況下積聚到不少的現(xiàn)金，這時(shí)候如果沒(méi)有其他的用途就可以考慮部分提前還款。
同樣采用靜態(tài)的測(cè)算，假設(shè)前文中條件的30年期限的100萬(wàn)房貸在5年后提前還款10萬(wàn)，最多就可以節(jié)省到23萬(wàn)左右的利息，而具體節(jié)省多少與提前還款的時(shí)間點(diǎn)、提前還款的金額及后續(xù)還款方式的調(diào)整選擇有關(guān)。這就給了關(guān)注成本的人一種較為靈活的選擇，使降低壓力和成本同時(shí)都成為可能。
2、現(xiàn)金收益是平滑的另一種方式。
現(xiàn)金收益指的是指通過(guò)將每月少支出的現(xiàn)金積聚起來(lái)進(jìn)行投資的收益，由于前期錢(qián)不多，這種方式也顯得挺雞肋的，能力弱一些的人是比較難通過(guò)這種方式來(lái)達(dá)到平滑房貸成本的目的，但如果本身有較強(qiáng)的投資能力，通過(guò)時(shí)間的積累，收益是有呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)且增速越來(lái)越快這些可能的，只是這并不是每個(gè)人都可以做到，所以這種方式其實(shí)有較大的局限性。
綜上內(nèi)容，對(duì)房貸期限長(zhǎng)短的選擇，會(huì)影響到對(duì)壓力的感受和總的利息成本，表面上兩者很難共存，但其實(shí)也可以通過(guò)一些成本平滑的方式來(lái)增加選擇的靈活性。所以如果前期感到壓力大的人，大可以選擇長(zhǎng)一些的時(shí)限，后期看情況再進(jìn)行靈活調(diào)整，而對(duì)于毫無(wú)壓力的人來(lái)說(shuō)，按自己的追求來(lái)選就可以了。