四川省成都市職工購(gòu)房將享更多利好
日前，成都住房公積金管理委員會(huì)出臺(tái)了成都公積金新政，在貸款期限、貸款額度、貸款資金與繳存余額掛鉤倍數(shù)等方面作出了調(diào)整。新政將給廣大職工購(gòu)房帶來(lái)哪些利好？為此，記者專門(mén)走訪了成都住房公積金管理委會(huì)、成都住房公積金管理中心。
調(diào)整一
文件原文：（延長(zhǎng)貸款期限。將現(xiàn)行個(gè)人貸款最長(zhǎng)年限由20年提高至30年，且原則上不超過(guò)其法定退休年齡）
解讀：延長(zhǎng)10年貸款年限職工購(gòu)房一年少還11087元
此次新政調(diào)整，個(gè)人貸款期限延長(zhǎng)10年，由20年提高至30年。公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬，在等額本息還款法下，以調(diào)整后的最高貸款額度70萬(wàn)元測(cè)算，貸款20年，購(gòu)房者每月將還款3，970.37元。而貸款年限提高至30年后，購(gòu)房者每月只需還款3，046.44元，將減少支出923.93元，一年下來(lái)，少還11087.16元。
“調(diào)整之后，可大幅減輕購(gòu)房者月供負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)用于其他生活支出，提高家庭生活質(zhì)量和幸福度。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
調(diào)整二
文件原文：（將無(wú)差別的最高貸款額度60萬(wàn)元，調(diào)為差別化貸款，即兩人及以上的職工家庭單筆最高貸款額度為70萬(wàn)元，單職工家庭單筆最高額度為40萬(wàn)元）
解讀：貸款額度有“差別”切合實(shí)際提振“真需”
“影響住房公積金最高貸款額度有三個(gè)因素，當(dāng)?shù)貧w集規(guī)模；需要貸款的人數(shù)；與互助性相關(guān)的因素，比如繳存時(shí)間的長(zhǎng)短、余額的多少等。”據(jù)公積金管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2015年，成都市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)“三領(lǐng)先、兩加快、四穩(wěn)定、兩回升”的態(tài)勢(shì)。在15個(gè)副省級(jí)城市中，經(jīng)濟(jì)總量和消費(fèi)總量均分列第4位，投資總量列第2位；服務(wù)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)加快；農(nóng)業(yè)發(fā)展、居民收入、就業(yè)和物價(jià)保持穩(wěn)定；工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)逐步回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)量升價(jià)穩(wěn)，商品房銷售面積增長(zhǎng)2.3%，商品住房成交均價(jià)6，748元/平方米。該負(fù)責(zé)人總結(jié)到“因此，成都實(shí)施差異化貸款，將兩人及以上家庭最高貸款額度提高到70萬(wàn)元，既符合中央‘三去一降一補(bǔ)’的戰(zhàn)略部署，也契合了成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房?jī)r(jià)水平。將提高我市購(gòu)房職工的購(gòu)買能力，同時(shí)減輕購(gòu)房壓力。”
以一般剛需購(gòu)房為例，一套單價(jià)為每平方米9，000元的商品住房，面積100平方米，總房?jī)r(jià)90萬(wàn)元。原有貸款最高額度為60萬(wàn)元，購(gòu)房者最高只能申請(qǐng)60萬(wàn)元的公積金貸款，若60萬(wàn)元公積金貸款不能滿足需求，則還需按商業(yè)銀行貸款利率申請(qǐng)10萬(wàn)元的商業(yè)貸款，按30年貸款期和現(xiàn)行利率測(cè)算，需多支付34，387.35元的利息。公積金貸款額度提高至70萬(wàn)元后，購(gòu)房者則可申請(qǐng)最高70萬(wàn)元的公積金貸款，無(wú)需再申請(qǐng)銀行的商業(yè)貸款，在提高職工購(gòu)買力的同時(shí)，70萬(wàn)元貸款全部享受公積金低利率貸款。
此外，截止2015年底，我市職工戶均繳存余額（含托管賬戶余額）為2.11萬(wàn)元。該負(fù)責(zé)人表示：“為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，幫助企業(yè)降低成本，今年成都還將適當(dāng)降低企業(yè)公積金繳存比例以及困難企業(yè)可按規(guī)定緩交公積金，這樣繳存余額可能還會(huì)下降。因此，以繳存余額掛鉤倍數(shù)的20倍測(cè)算，把單職工家庭單筆最高貸款額度調(diào)整為40萬(wàn)元較為合適。”這符合公積金制度權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，也符合風(fēng)險(xiǎn)防控的要求。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，成都人均工資收入不到5000元（2014年數(shù)據(jù)為4403元），如果單職工貸款60萬(wàn)元，貸款期限20年、30年最低月供（等額本息）分別為3403元、2611元。而按照人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，基于風(fēng)險(xiǎn)考慮，要求“貸款人住房貸款的月支出不得高于月收入的50%”。如果單職工貸款支出普遍性高于月收入的50%，不僅職工其他支出受到極大壓縮，影響幸福度，而且違約可能增大，中心面臨很大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，各中心城市也都設(shè)置了差異化的貸款政策，如南京“單人30萬(wàn)，兩人以上60萬(wàn)”、大連“單人45萬(wàn)元，兩人以上70萬(wàn)元”、沈陽(yáng)“單人40萬(wàn)元，兩人60萬(wàn)元，三人以上80萬(wàn)元”。
而且就成都實(shí)際看，單職工購(gòu)買的住房普遍都是90平米以下的小戶型，按照成都全域商品房6748元/平米的均價(jià)計(jì)算，貸款40萬(wàn)元完全夠用；同時(shí)差異化貸款政策真正體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)對(duì)等和公平性原則，即你1個(gè)人繳存，只能享受1個(gè)人的貸款權(quán)利，而不能多占，否則就對(duì)其他繳存人不公平。“貸款政策有差別，不僅照顧到兩人以上家庭改善住房的需要，也照顧到單職工住房剛需實(shí)際，有利于提振住房消費(fèi)真正需求”該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。
調(diào)整三
文件原文：（調(diào)整貸款資金與繳存余額掛鉤倍數(shù)。將貸款資金與繳存余額的掛鉤倍數(shù)，由30倍調(diào)整為20倍。同時(shí)取消“繳存余額在1萬(wàn)元以下的借款申請(qǐng)人，不受余額掛鉤倍數(shù)限制，均可貸30萬(wàn)元”的政策。）
解讀：取消保底貸降低掛鉤倍數(shù)保障公平性
從2015年4月22日起，成都公積金繳存職工余額在1萬(wàn)元以下可保底貸款30萬(wàn)元，導(dǎo)致成都中心新增約25億貸款；繳存余額掛鉤倍數(shù)由20倍提高到30倍，新增約12.5億元貸款。在具體操作中，公積金中心發(fā)現(xiàn)，這些政策從一定層面上，對(duì)大量繳存職工造成了“不公平性”：即一方面壓縮了其他職工的貸款空間，同時(shí)保底發(fā)放的政策，違背了公積金制度繳存義務(wù)與使用權(quán)利對(duì)等、互助共享的原則，還導(dǎo)致產(chǎn)生了為貸而繳的投機(jī)現(xiàn)象。“一些職工繳交幾個(gè)月，辦到公積金貸款后就不再繳交。這樣他的貸款實(shí)際上是其他職工繳交的，對(duì)其他職工極不公平，更對(duì)公積金資金池造成了很大壓力”。所以，其他一些流動(dòng)性緊張的城市，如南京、武漢、大連、沈陽(yáng)、寧波等，都沒(méi)有設(shè)置保底貸。
公積金中心負(fù)責(zé)人介紹“以2015年發(fā)放的貸款數(shù)據(jù)為樣本統(tǒng)計(jì)分析，按照公積金貸款人均40萬(wàn)元測(cè)算，取消保底貸，可較之前政策多惠及約9，375戶繳存職工，使更多的剛需職工享受到公積金制度的優(yōu)越性。”可以最大限度減少流動(dòng)性趨緊而帶來(lái)的“輪侯”、“搖號(hào)”、“斷貸”等現(xiàn)象，保護(hù)更多自住家庭的利益，解決“僧多粥少”的矛盾。同時(shí)，取消保底貸，降低掛鉤倍數(shù)可有效避免為貸款而繳存公積金的投機(jī)現(xiàn)象，體現(xiàn)了繳存義務(wù)與使用權(quán)力對(duì)等和互助共享的原則。“要明確一點(diǎn)，賬戶里的錢和你的貸款權(quán)利是掛鉤的，要貸70萬(wàn)，按照20倍的掛鉤，就要有3.5萬(wàn)以上的余額，所以履行好繳存義務(wù)最終得到的是貸款實(shí)惠”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
延伸解讀：
公積金租房提取業(yè)務(wù)從細(xì)從簡(jiǎn)保障職工權(quán)益
為加強(qiáng)住房公積金管理，規(guī)范和統(tǒng)一住房公積金租房提取的業(yè)務(wù)辦理程序和業(yè)務(wù)辦理行為，此次還發(fā)布了《成都住房公積金租房提取業(yè)務(wù)管理辦法》（試行），對(duì)公積金租房提取業(yè)務(wù)作出相應(yīng)調(diào)整，主要是“一細(xì)化、一簡(jiǎn)化、一調(diào)整”：細(xì)化申請(qǐng)條件，職工及其配偶在成都市行政區(qū)域內(nèi)無(wú)自有住房，連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，在成都市行政區(qū)域內(nèi)租住公共租賃住房或商品住房的都可申請(qǐng)?zhí)崛?。?jiǎn)化辦理材料，職工憑身份證辦理租房提取業(yè)務(wù)，不再提交租房備案憑證或公共住房承租協(xié)議。成都公積金中心與市房管局聯(lián)網(wǎng)查詢結(jié)果確認(rèn)職工租房及房屋產(chǎn)權(quán)情況。調(diào)整提取金額，提取不超過(guò)年繳存余額的50%；分區(qū)域設(shè)定提取限額，5城區(qū)和高新區(qū)每年提取不超過(guò)1.5萬(wàn)元，二圈層和天府新區(qū)成都直管區(qū)、新津縣不超過(guò)1.2萬(wàn)元，三圈層不超過(guò)0.96萬(wàn)元。
管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“租房提取業(yè)務(wù)的調(diào)整從細(xì)從簡(jiǎn)，更多地保護(hù)到職工權(quán)益”。調(diào)整實(shí)現(xiàn)了3個(gè)目的：一是方便了租房職工提取；二是租房金額的區(qū)域差異化區(qū)分，契合區(qū)域租房?jī)r(jià)格實(shí)情，在全市統(tǒng)一資金池的情況下，兼顧了保障、效率與公平；三是有利于最大限度防止騙提套取。該負(fù)責(zé)人解釋“目前租住商品住房提取住房公積金備案過(guò)程中，存在較多虛假備案情況。部分不法中介通過(guò)為職工提供租住商品住房備案服務(wù)，收取高額手續(xù)費(fèi)。提取額度調(diào)整到不超過(guò)職工年繳存額的50%，限制了中介的牟利空間，有利于保護(hù)職工資金安全。“而且，賬戶余額越多，以后得到實(shí)惠越多。比如你想買房的時(shí)候，賬戶余額沒(méi)有錢或錢很少，就享受不到公積金貸款的低利息好處了。”
該負(fù)責(zé)人介紹，中心對(duì)公積金騙提套取行為的認(rèn)定、處理流程和處理措施也作出規(guī)定。如果有騙提套取的不良行為，中心將進(jìn)行不良行為登記，期限為5年。登記期間，職工公積金聯(lián)名卡公積金業(yè)務(wù)功能、公積金委托提取、全域提取業(yè)務(wù)資格將暫停，公積金提取、轉(zhuǎn)移和貸款業(yè)務(wù)也不再受理。因此騙提套取完全是得不償失。