案例分析：在深圳貸款買房要小心哪些陷阱?

昨日上午，市消委會(huì)點(diǎn)評(píng)個(gè)人貸款買房合同不公平條款，這些不公平條款包含合同未依法公示、將借款人失蹤視為違約等6大霸王條款。市消委會(huì)督促9家銀行整改房貸合同，同時(shí)提醒貸款買房一族要擦亮雙眼，避免掉入合同陷阱。

據(jù)了解，市消委會(huì)收集了12家銀行的個(gè)人購房貸款合同文本。經(jīng)多次研究論證，市消委會(huì)對(duì)其中9家銀行的部分條款進(jìn)行了評(píng)議，并向各涉評(píng)銀行發(fā)出整改的勸諭函，大部分銀行深圳分行都同意對(duì)部分條款進(jìn)行修訂。

1、合同未依法進(jìn)行公示

市消委會(huì)發(fā)現(xiàn)，大部分銀行的個(gè)人購房貸款合同文本，未在其經(jīng)營場所及官方網(wǎng)站公示，部分銀行表示個(gè)人購房貸款合同文本屬于銀行信貸部門內(nèi)部資料，需經(jīng)借款人預(yù)約申請(qǐng)貸款后，才能將貸款合同拿出來給借款人簽字確認(rèn)。

評(píng)析：按照相關(guān)法律規(guī)定，部分銀行沒有依法公示個(gè)人貸款合同，不僅侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)，并進(jìn)而妨礙消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)其選擇權(quán)和公平交易權(quán)，違反了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)合同格式條款條例》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，依法可由主管部門責(zé)令其限期改。

2、必須開日常經(jīng)營賬戶

據(jù)介紹，個(gè)別銀行要求貸款人在銀行開立日常經(jīng)營主要賬戶，或?qū)⒋饲霸谒兴_立的日常經(jīng)營主要賬戶遷至該銀行。

評(píng)析：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，消費(fèi)者有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為，經(jīng)營者不得利用格式條款加重消費(fèi)者責(zé)任、實(shí)施強(qiáng)制交易。消費(fèi)者已經(jīng)以所購房屋提供了擔(dān)保，銀行再要求消費(fèi)者將日常經(jīng)營賬戶遷至貸款銀行這是不合理的。

3、不可要求放棄抗辯權(quán)

某銀行《個(gè)人房屋按揭貸款合同》顯示，該銀行有權(quán)根據(jù)本合同直接向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，乙(借款人)、丙方(擔(dān)保人)同意無條件地接受該強(qiáng)制執(zhí)行并放棄抗辯權(quán)。

評(píng)析：法律規(guī)定，貸款銀行能根據(jù)貸款合同直接向有管轄權(quán)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。貸款銀行不能通過格式條款排除消費(fèi)者的抗辯權(quán)。如果貸款合同經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證為具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，貸款銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，消費(fèi)者須無條件放棄抗辯權(quán)。

4、約定管轄選項(xiàng)不充分

履行合同時(shí)發(fā)生爭議怎么辦?有些銀行直接約定可向銀行所在地法院提起訴訟，其他銀行則規(guī)定消費(fèi)者可以選擇仲裁或由合同簽訂地法院管轄。

評(píng)析：以上條款存在約定管轄選項(xiàng)不充分問題。消費(fèi)者住所地與銀行所在地或合同簽訂地不在同一個(gè)地方時(shí)，無論消費(fèi)者是原告還是被告，都不可能在消費(fèi)者所在地法院管轄，這對(duì)消費(fèi)者是不公平的。此外，貸款銀行應(yīng)采取合理方式提請(qǐng)消費(fèi)者注意該條款，否則存在約定管轄無效的可能性。

5、以系統(tǒng)故障為由減輕銀行義務(wù)

市消委會(huì)發(fā)現(xiàn)，某銀行規(guī)定，因通訊或網(wǎng)絡(luò)故障、債權(quán)人系統(tǒng)故障等原因?qū)е挛窗磿r(shí)發(fā)放貸款或辦理支付的，債權(quán)人不承擔(dān)任何責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知債務(wù)人。

評(píng)析：貸款銀行負(fù)有保障系統(tǒng)正常運(yùn)行的基本義務(wù)，如因銀行過失、疏于管理等原因造成借款人損失的，貸款銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。該條款是不公平不合理的。

6、借款人失蹤、死亡等視為違約

市消委會(huì)表示，部分銀行將借款人失蹤、死亡等視為違約。

評(píng)析：如果借款人有繼承人、財(cái)產(chǎn)管理人等，借款人死亡等情況不能認(rèn)定為違約，因?yàn)槠淅^承人承繼合同權(quán)利義務(wù)。借款人發(fā)生傷殘、失業(yè)等情形，并不必然導(dǎo)致借款人無法履行合同義務(wù)，因此將借款人傷殘等情況直接認(rèn)定為違約理由不充分。