14日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2018房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2018年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控將在以 穩(wěn) 為主的背景下，堅(jiān)持削弱金融杠桿的衍生能力。一方面，個(gè)人住房貸款在市場(chǎng)化資金成本上升的推動(dòng)下，貸款利率將繼續(xù)上行。另一方面，2017年房地產(chǎn)貸款余額在金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額中占比達(dá)到26.8%，較上年同期上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

房貸利率連漲16個(gè)月

據(jù)理財(cái)序最新數(shù)據(jù)顯示，2018年4月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比上升0.91%，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。

4月，理財(cái)序重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有76家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，占比14.26%，有26家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。具體來看，工行、農(nóng)行、中行、建行首套房貸款平均利率已達(dá)基準(zhǔn)利率上浮12%水平。其中，首套房貸款平均利率最低為基準(zhǔn)1.088倍，最高為基準(zhǔn)1.196倍。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行個(gè)人信貸部高級(jí)專員林東表示，從2017年1月份至今，全國(guó)首套房平均利率已連續(xù)16個(gè)月上漲，在 房住不炒 的基調(diào)下，2018年部分區(qū)域住房信貸政策仍將收緊，貸款利率仍有上升空間。以北京地區(qū)為例，近期工農(nóng)中建四大行集中上調(diào)房貸利率，執(zhí)行首套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房按照基準(zhǔn)利率上浮20%。

《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額21.9萬億元，同比增速回落至22.2%，較上年降低14.5個(gè)百分點(diǎn)，需要注意的是，貸款增速雖然有所回落，但仍高于人民幣各項(xiàng)貸款增速9.5個(gè)百分點(diǎn)。

林東表示，從供給端看，2018年央行貨幣政策將逐漸收緊，并將繼續(xù)執(zhí)行住房金融宏觀審慎政策，個(gè)人住房貸款增量和結(jié)構(gòu)都將受到統(tǒng)一監(jiān)管，房貸資金供給將受影響。

林東指出，目前美國(guó)、歐洲等主要經(jīng)濟(jì)體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實(shí)施加息和縮減資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)我國(guó)貨幣政策形成一定制約。他預(yù)計(jì)，未來從穩(wěn)定匯率的角度考慮，人民銀行或?qū)⒏S美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)公開市場(chǎng)利率，這些操作將逐步傳導(dǎo)或直接影響信貸業(yè)務(wù)的定價(jià)水平。此外，企業(yè)部門信貸需求回升，也將推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率繼續(xù)上行。

資金鏈承壓房企頻發(fā)債

近日，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)萬科、金地、融創(chuàng)、泛海、華遠(yuǎn)、金科、旭輝等房企境外發(fā)行債券申請(qǐng)，值得注意的是，此前不久，發(fā)改委剛剛批復(fù)大連萬達(dá)、陽光城、旭輝、富力、時(shí)代地產(chǎn)等多家房企的海外發(fā)債備案，房企資金需求強(qiáng)烈。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2018年前4月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資額達(dá)1576.37億元，相比2017年前4月的711.84億元，上漲幅度高達(dá)121.5%。房地產(chǎn)企業(yè)前4月境內(nèi)發(fā)債金額為571.7億元，境內(nèi)外總體發(fā)債額度已達(dá)2148.07億元。

此外，在發(fā)行額不斷提高的同時(shí)，資金成本也不斷上漲。毅德國(guó)際5月9日發(fā)行1.3億美元債券，利率高達(dá)12%;明發(fā)集團(tuán)今年1月發(fā)行2億美元債券，利率也高達(dá)11%;國(guó)瑞置業(yè)2.5億美元債券，利率為10.2%;陽光城3.5億美元債券，利率達(dá)到9.5%。

數(shù)據(jù)還顯示，2018年前3個(gè)月，房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立近500款，成立規(guī)模超千億元，同比增長(zhǎng)約90%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著信貸市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)高漲。他指出，1月至4月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資主要渠道。

除了運(yùn)營(yíng)資金外，對(duì)于房企來說，資金饑渴的另一原因則是大量負(fù)債到期。目前房企公布的募資用途，絕大多數(shù)都是借新還舊。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年下半年，海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模564.75億元左右，2019年、2020年到期規(guī)模超過千億，分別達(dá)1436.95億元和1007.03億元。

張大偉說，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企資金還會(huì)持續(xù)承壓，發(fā)債等渠道有可能繼續(xù)收緊。對(duì)房企來說，2018年將是資金壓力最大的一年。

警惕負(fù)債擴(kuò)張誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家發(fā)改委投資研究所研究員劉琳表示，自2017年8月以來，各月份實(shí)際利率均處于負(fù)利率區(qū)間。對(duì)于真實(shí)利率持續(xù)處于負(fù)利率區(qū)間、房地產(chǎn)業(yè)杠桿水平已處于高位的現(xiàn)狀應(yīng)保持警惕。

劉琳說，截至2017年末，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到32.25萬億元，同比增長(zhǎng)20.9%，房地產(chǎn)貸款余額在金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額中占比達(dá)到26.8%，比上年同期上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2017年末，主要上市房企總有息負(fù)債高達(dá)57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增加2個(gè)百分點(diǎn)。其中60家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個(gè)百分點(diǎn)，重點(diǎn)房企債務(wù)增加更為顯著。2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%，增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年，總有息負(fù)債超過千億的房企有14家，較2016年增加6家。

房地產(chǎn)資產(chǎn)也存在安全風(fēng)險(xiǎn)，此前就有業(yè)內(nèi)人士表示，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，若房?jī)r(jià)有較大波動(dòng)，可能面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，成為未來房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來源。東方資產(chǎn)此前發(fā)布的《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，從行業(yè)來看，30.3%的受訪者認(rèn)為2018年銀行不良資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)最顯著的行業(yè)會(huì)是房地產(chǎn)。

報(bào)告指出，自2013年以來，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款規(guī)模增長(zhǎng)較快，一直處于上升態(tài)勢(shì)。隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度將會(huì)不斷增加，預(yù)計(jì)2018年不良貸款率將達(dá)到1.5%左右，向整體平均水平趨近。