房貸利率開始松動，杭州打響了第一槍。

據杭州媒體報道，從10月開始，杭州部分銀行的首套房貸利率出現松動，上浮比例從15%調低到10%。部分銀行，不僅首套房房貸利率下浮，二套房房貸利率同時出現松動。

傳統媒體的報道，甚至使用了“全面松動”這一說法。

值得一提的是，就在這兩個月，杭州樓市由熱轉涼，萬人搶房的搖號盛狀不再，二手房成交量連續兩月大幅腰斬，土地流拍、退房事件時有所聞。

樓市剛剛轉向，房貸利率就全面松動，這究竟意味著什么？

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房貸利率為何突然松動？

房貸利率松動，并非毫無征兆。

早在四個月之前，上海就曾上演過一場樓市反轉大劇。

8月9日，媒體報道工商銀行、農業銀行下調上海地區首套房貸利率至9折。次日，兩大行相繼發布公告，否認下調首套房貸利率，將嚴格執行差別化信貸政策，堅決遏制房價上漲。

這場烏龍，被視為樓市調控持續收緊的信號。但它從另一方面告訴我們，即便在樓市仍舊火熱的8月，房貸利率也有了下調的市場依據。

這個依據就是，今年進行的四輪定向降準，導致銀行間流動性充溢。可以說，銀行并不缺錢，市場也不缺錢，房貸利率沒有理由再繼續悶頭上行。

余額寶年化收益率就是典型的市場信號。

就在幾天前，余額寶年化收益率跌破2.5%。不到一年時間，收益率就從4.5%跌到2.5%，收益率創出近幾年新低。

這背后的道理很簡單。因為余額寶投資的大頭就是銀行的協議存款，銀行不缺錢了，余額寶收益率自然下滑。

可以說，在市場流動性充溢之下，房貸利率本來早就該有所松動。

那么，如今房貸利率“全面松動”，帶來兩大至關重要的懸念性問題：

其一，房貸利率松動的空間有多大？未來會否大幅下降，從而刺激新一波剛需入場？

其二，房貸利率松動，這是否意味著樓市調控再次轉向？緊縮不再，寬松重啟？

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房貸利率松動空間有多大？

先來看第一個問題，房貸利率松動的空間有多大？

眾所周知，目前的房貸利率松動，并非主動“降息”，而是在數次定向降準之下，銀行流動性充裕的結果。

同時，大多數地區的首套房貸利率，也只是從上浮20%下調到15%。也就是說，房貸利率仍在上調，只是上浮比例收縮了一些。

這就像搶購緊俏汽車，原本需要加價2萬，現在只需要加價1萬5，雖然實際負擔有所減輕，但價格仍舊是在高于常規的。

事實上，全國整體房貸利率仍在上漲，只是上漲幅度逐漸收縮，呈現出高位企穩乃至適度回調的跡象。

融360發布的最新數據顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率的1.165倍，環比上升0.18%，為連續22個月上漲。

要知道，就在兩年前，房貸利率還是普遍85折的。