首先必須明確開發商的階段性擔保的意義，才能知道這個擔保的風險點在哪。
為什么要弄這個。原因很簡單，就是相互制約。我們購買的新房通常都是預售房也就是期房，這種房子是不能辦理房產證的，同樣在房產證沒有辦理成功之前銀行也不能抵押你的房子，所以，為了貸款順利辦理，銀行為大家辦理的預先抵押的方式叫做“預告登記”，但就法律效力預告登記是沒有抵押登記效力強的，所以，一旦房證可以辦理了，必須立即轉為抵押，這樣銀行才能保護自己的資產。
但是房證是由開發商辦理了（因為建房的時候這些樓盤是按照開發貸款的形式抵押給銀行，賣出去了，驗收合格了，需要贖回，才能辦理房證），如果開發商不辦房證客戶就會出現糾紛，出現糾紛就會斷供，為了避免開發商出現遲辦的情況，就預先收取一部分抵押金給銀行這就是階段性擔保金，督促開發商辦理房證，一旦所有房子都完成了房證辦理，階段性擔保結束，開發商可以拿走全部保證金。
那么這個擔保金除了督促開發商辦房證外還干啥呢？就是銀行需要開發商強制收回房子時用來抵扣償還貸款的資金。那么怎么收回房子？兩種情況，第一種就是開發商遲遲不辦房證，客戶出現糾紛，銀行需要強制解除貸款，這個時候用上這個資金。另外一個和客戶關系非常近就是經常能在報紙上看到XX不按時還貸款，銀行要求提前結清貸款，開發商收回房子，就是用的這資金。其實是客戶惡意斷供，經催收依然無效，而此時沒有辦理房證，法律上這個房子還是新房，所以，銀行要求開發商替逾期客戶全部歸還房貸，同時開發商可以收回房產重新出售，而這個歸還就使用的階段性擔保，開發商履行的擔保義務。