劃重點!

01、誰也無法判斷將來；

02、房地產市場絕對不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性；

03、都是在波動里面，在波動向上。

基于此，2018年，咱們方向基本上可以定調為：可以TZ，但已不是雞犬升天的年代。所以，有限的資金，怎么買?

之前我寫的深圳無房票，買啥好——公寓、小產還是臨深？有大咖提出異議，校長貔貅就 過我說：“只要有房不問大小。”我想了想，有道理，買房應該不拘泥，有大概率，但“傷雞”中也可能存在商機。

年后，趁時間寬裕，我前前后后跑了十幾個樓盤，有商品，有小產，有公寓，有住宅，還有別墅。范圍在深圳、臨深。雖然每次都累趴，但感悟頗深。

首先，關于小產權。應一個粉絲朋友的邀請，我在寶安看了四個小產權樓盤。

樓盤1：寶安固戌雅*苑。地處寶安大道路邊，兩獨棟，周邊商業配套一般，也沒有地鐵口，但朋友說，價格便宜。先看了其中一棟的三房，120+平，通風采光尚可，但戶型奇特，存在鉆石角，墻邊有明顯的漏水痕跡。中介小哥說是開發商保留房，單價在1.7-1.8左右，過戶費用低；

再看了另一棟的兩房，90+平，二手，樓層低采光極差且正對一工廠，直線距離不超過5米。“工廠會有空氣污染嗎？”我問小哥，小哥有點吱唔說，“應該是沒有吧。”

​樓盤2：同地段*樂苑。一路之隔。如果我沒猜錯，應該跟樓盤1是同一開發商。戶型沒有驚喜，普遍感覺面積跟今天的天氣一樣：很有水分！等業主的間隙，我們站在院子里跟中介了解情況，聊到二手過戶費，中介答：村委收5個點。大驚問為什么？答：也沒有什么理由，反正我們一直這么收。正說著，突覺空氣中有一股難聞的味道，回頭一看，原來此樓盤中間還夾著一家電子工廠。果斷拉了朋友離開。​

樓盤3：寶安西鄉的共*華庭。地段尚可，離地鐵口約十幾分鐘路程。還沒下車，首先映入眼簾的是一排排爛尾別墅，滴滴司機說：“唉，這么好的房子，可惜，爛尾十幾年了！”進去一看，果然，一排排別墅，荒蕪得有些觸目驚心。畢竟，這么好的地段，門外就是車來人往！問接待的保安大哥，說：原村民房，建筑質量不行，建不下去，就這么空著了！。。。。。。好吧，很明顯，這理由只能聽聽。問以后怎么辦？答：建商品房！（會建多久？想象一下，很多年家門口都會是個大工地！）​

樓盤4：同在西鄉的*業*苑。樓盤比較新，地段是無可挑剔：在匯一城天虹后面，享受著匯一城的全部配套，地鐵口也近在咫尺。稍遺憾的是旁邊就有一條水溝，流著污水，巨臭！（地處鬧市，此臭水溝目前最大的好處就是：幫你壓低房價！要相信政府肯定會處理好）。然后看房，太驚喜！82+平居然有方正三房，65+平的兩房也是方正通透。單價雖然看起來偏高，但總價三房仍便宜過前三個樓盤。

小產權樓盤綜合看，品質跟商品房還是有很大差距：樓間距非常密；非常不講究，工廠都可以穿插其中；都看到墻壁漏水發霉的現象；面積、過戶費可以“隨心所欲”，一不留神，就可能入坑。​

前段時間廣州花都出臺相關小產權拆遷不賠不補的政策，那么，深圳小產權政策是否會跟進？希拉姐跟相關人士了解了一下，給的建議是：不敢說一定會跟進，但可以很負責任地告訴你，小產權政策會越來越緊！大趨勢是決不放松。

再分析朋友的情況：剛從內地過來，無購房指標，七十歲的老母親一起看的房，老人家堅持不肯貸款。朋友也不年輕了，供款能力有限。手上資金250萬左右，只求可以盡早自住，TZ收益放在第二位。

所以最后還是建議朋友：試著看看公寓，如果沒有合適的，那就買樓盤4三房或朝南兩房均可，根據自己的資金和需求。

昨天朋友發來微信說，已經簽了樓盤4的三房，此房租金能到4500-5000元。好吧，從租金收益比來看，還算不錯。小產權的投資價值在于，總有需要它的人群，所以真不能簡單粗暴地說：不要！​

​​再說說公寓。

年前朋友定了龍華某公寓樓盤，然后電話我說：姐，我定了兩套小復式，打算打通自住。

基于我自己長期回避公寓+辦公等商業的原則，我第一反應是反對。朋友無奈說，第一，我沒指標；第二，這個地段非常好；第三，價格便宜；同地段同品質樓盤，價格是住宅的2/3，公寓的3/4。（朋友買的是寫字樓性質的。）

好吧，姐向來認真負責，于是又屁顛屁顛過去看了。不得不說，樓盤品質、商業配套，未來發展都非常好，又在地鐵口。除了房產證上寫的是“寫字樓”而不是“住宅”，其它都很完美。

​但我還是表現出猶豫，畢竟硬傷在那：沒有煤氣，六梯十幾戶，水電管理費巨貴，沒有學位，可能會辦公自住混雜。

但朋友很淡定，表示自己都想好了，該樓盤很多都是自己所要的，包括首付，月供都能接受，而缺點又能克服。甚至寫了個word文檔，洋洋灑灑說明了自己為什么要買，以及可能碰到的最好以及最壞結果。

我看完默默放棄反對，說：適合你的就是最好的，既然都想好了，那就沒什么好猶豫的。再說了，就一套房而已，不滿意還可以換哈，也不是什么一輩子的大事兒。

​今天突然想起自己唯一預訂過但沒買成的一套公寓，搜了一下價格，大跌眼鏡：