個(gè)人住房抵押貸款，是否需要提前還款，主要取決于房貸利率、及已還款時(shí)間這兩個(gè)因素。如果房貸利率在基準(zhǔn)上浮未超過10%，且已還款時(shí)間未達(dá)到貸款總期限的1/3，提前還款才是可行的！
第一，房貸利率的高低
是否要提前還貸，首先考慮的因素，就是房貸利率的高低！而基準(zhǔn)上浮10%（目前是5.39%）是一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，如果貸款利率低于5.39%，提前還款完全是沒有必要的！
要知道，目前市場(chǎng)中，中低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品的年化收益大概在4.5%——5.5%之間。也就是說，購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品所得收益，基本上就可以覆蓋掉貸款的成本。如果再加上流動(dòng)性的因素，選擇提前還款顯得很不明智！別忘了，提前還款是不可逆的，提前還容易，再想以如此低利率貸款，可就難了！
另外，還有一個(gè)因素也不得不考慮，就是社會(huì)通貨膨脹一直存在，貨幣不斷處于貶值當(dāng)中。而房貸，是拿未來20年、30年的錢，折現(xiàn)到現(xiàn)在來使用，當(dāng)然在利率可控的前提下，貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好、金額越大越好咯！
舉個(gè)例子來說，30年房貸52萬，是將未來30年累計(jì)的資金，折現(xiàn)到今天來用，還能價(jià)值52萬；反過來，現(xiàn)如今的52萬元，拿到30年后，還能值52萬么！
第二，已還款時(shí)間
無論是等額本息、還是等額本金的還款方式，隨著時(shí)間的推移，月還款額中利息逐月降低、本金逐步增多。因此，提前還款的時(shí)間要越早越好，最遲也不能超過貸款期限的1/3。
比如，52萬元，30年等額本息貸款，利率5.39%，第十年一次性還清，則已還利息為25.78萬元，相當(dāng)于總利息的48.64%（53萬元），而時(shí)間只過去1/3而已！
綜上所述，貸款利率上浮25%（6.125%）＞5.39%，只要已還款時(shí)間未超過貸款期限的1/3，提前還款都是比較合算的！