利率新政是在10月8日正式實(shí)施的，這一天也就是今天，從今天開(kāi)始房貸的利率參考基準(zhǔn)是LPR（貸款市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)，也叫做貸款基準(zhǔn)利率），這個(gè)利率新政改變的是利率從形成機(jī)制，而并非是降低利率或者是提高利率為目的的。

1、10月8日前的房貸利率形成機(jī)制是什么？

10月8日前的房貸利率形成機(jī)制是在央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)之上進(jìn)行上下浮動(dòng)，具體為：房貸利率=基準(zhǔn)利率*（1±浮動(dòng)比例），比如當(dāng)前上海的首套房房貸平均利率是4.84%，這個(gè)就相當(dāng)于是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮了1.2%，這是全國(guó)首套房房貸利率最低的城市了。

而當(dāng)前蘇州的首套房房貸平均利率是6.03%，這個(gè)就相當(dāng)于是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)之上上浮了23%，這是全國(guó)首套房房貸利率最高的城市了。

以上大致就是當(dāng)前房貸利率的形成機(jī)制，是把央行的基準(zhǔn)利率作為參考基準(zhǔn)的，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行上下的浮動(dòng)，最終得到房貸利率，一般浮動(dòng)的比例是5%的倍數(shù)。

2、10月8日開(kāi)始的房貸利率形成機(jī)制是什么？

新的房貸利率形成機(jī)制是把LPR作為房貸利率的參考基準(zhǔn)，具體是：房貸利率=LPR+加點(diǎn)數(shù)值；其中的LPR是由18家商業(yè)銀行共同決定的，每個(gè)月更新一次，而加點(diǎn)數(shù)值是商業(yè)銀行和客戶自行約定的，在新舊利率政策過(guò)度階段還是會(huì)受到央行的指導(dǎo)。

具體表現(xiàn)為，比如蘇州當(dāng)前的房貸利率還是6.03%，那么這個(gè)利率是怎么形成的？6.03%=LPR（4.85%）+1.18%，其中LPR是4.85%，而加點(diǎn)數(shù)值就是1.18%。所以這個(gè)就是新的利率的形成機(jī)制，盡管結(jié)果一樣，但是過(guò)程是不同的。

央行在公告中也明確說(shuō)了，會(huì)平穩(wěn)過(guò)度新舊機(jī)制的替換過(guò)程，這個(gè)意思就是在短期內(nèi)實(shí)施新的利率機(jī)制了，最終的房貸利率也不會(huì)有什么變化的。所以從利率的絕對(duì)值來(lái)講，前后買(mǎi)房并沒(méi)有什么變化。

第二個(gè)需要考慮的問(wèn)題就是，新的房貸利率形成了是否會(huì)影響房?jī)r(jià)的漲跌？其實(shí)也沒(méi)什么關(guān)系，房?jī)r(jià)漲跌短期內(nèi)還是看調(diào)控政策的松緊，而房貸利率的絕對(duì)值不變的情況下，這個(gè)單一的因素是不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響的，除非是在其他政策方面有變化，但是這個(gè)也和利率機(jī)制的實(shí)施沒(méi)有關(guān)系。

如果你的城市房?jī)r(jià)已經(jīng)在過(guò)去3年中漲了一波了，那么現(xiàn)在的房?jī)r(jià)應(yīng)該是沖高回落的過(guò)程，那么你不必太著急，這種平穩(wěn)的狀態(tài)未來(lái)幾年都會(huì)持續(xù)。