房貸40萬，期限20年，利率5.635%，是改成LPR浮動還是固定利率好？題主這個問題筆者建議改成浮動LPR利率，題主的房貸利率是5.635%，這說明是在基準利率上上浮了15%（=4.9%*1.15%），今年利率換錨，房貸利率換錨要在8月31日前完成，還有三十多天，大部分人應(yīng)該都已經(jīng)做出選擇了，還沒有做選擇的，大多是不知道如何選擇，在糾結(jié)中，本文就做一個分析。
1、題主的月供情況
題主的情況通過計算軟件計算后，得到的月供是2782元，如果你選擇固定利率，那么以后月供就永遠是2782，未來LPR的變化和你沒有任何的關(guān)系，LPR漲了，你也不會吃虧，LPR降了，你也不會節(jié)省利息。
如果你選擇LPR浮動利率，那么根據(jù)新的房貸利率計算公式：房貸利率=LPR+點數(shù)，你的未來的房貸執(zhí)行利率是取決于LPR的走勢，如果LPR降了，那么說明你選擇是正確的，反之你就是錯誤的。
如果你選擇LPR浮動你利率，那么你的“點數(shù)”是多少？根據(jù)央行的公告，換算前后利率不變，而LPR取值為4.8%（2019年12月份的數(shù)值），所以題主的“點數(shù)”是0.835%（=5.635%-4.8%），那么你以后的房貸執(zhí)行利率就是：LPR+0.835%。
如果你選擇LPR浮動利率，那么重新計算房貸執(zhí)行利率的周期一般是1年，也就是每年在約定的時間按照最新的LPR重新計算房貸執(zhí)行利率。現(xiàn)在的LPR是4.65%，如果這個數(shù)值一直維持到明年你約定的時間，那么你的房貸執(zhí)行利率就會變成：4.65%+0.835%=5.485%。短期內(nèi)你的房貸利率會降低0.15%，那么長期來看LPR的走勢是什么樣的？
2、LPR未來的走勢是什么？
我們要預(yù)測未來LPR的走勢，那么我們首先要明白LPR的本質(zhì)是什么，LPR的全稱是“貸款市場報價利率”，是所有貸款利率的定價基準，而貸款的利率說到底是資金的成本，雖然貸款利率有很多種類，但是當所有的社會融資成本集合在一起的時候就叫做社會資金融資成本，而社會融資成本和什么相關(guān)？是和社會資理財序資回報率相關(guān)的，當回報率高的時候，融資成本自然是可以高一點的，回報率低的時候，融資成本就會低一點了。
而社會資理財序資回報率是和宏觀經(jīng)濟增速相關(guān)的，GDP增速高，那么社會資理財序資回報率自然也高，而GDP增速低的時候，社會資理財序資回報率自然也是要將低的，我們可以得出一個結(jié)論：社會資理財序資回報率和GDP增速正相關(guān)，而社會資金融資成本和社會資理財序資回報率也是正相關(guān)，那么社會融資成本和GDP增速也是正相關(guān)的。
所以，我們可以簡化成這樣的一個邏輯：LPR的走勢和GDP增速是正相關(guān)的，這個邏輯對不對呢？我們可以用歷史數(shù)據(jù)做驗證。我們國家的GDP增速有兩個高峰，一個是1992年，第二個是2007年，這兩個時間中間的1999年是比較低的，然后在2007年之后是呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢。
下圖是1991年到2013年期間“貸款基準利率”的走勢，2002年是一個低點，在此之前是往下走的，2002年之后在不斷走高，而同期中國GDP增速也在不斷走高，2007年是轉(zhuǎn)折點，之后就不斷走低。而2013年之后的走勢也是在繼續(xù)走低的。
下圖是2013年之后的走勢，明顯是在不斷走低的，而這段時間GDP增速也是持續(xù)走低的，這些歷史數(shù)據(jù)大概就驗證了我們上面的邏輯關(guān)系：貸款基準利率/LPR的走勢在較長一段時間內(nèi)是和GDP增速正相關(guān)的。
這個時候我們的選擇就取決于未來GDP的增速走勢了，這個問題就容易判斷多了，未來GDP的增速是重回8%甚至10%，還是會降低到5%、4%、甚至3%？
就筆者而言，我會選擇LPR浮動利率。