貨幣是有時(shí)間價(jià)值的，也就是今天的一元錢(qián)要比明天的一元錢(qián)大。貨幣是具有投資價(jià)值的，也就是錢(qián)會(huì)生錢(qián)，今天拿著一元錢(qián)，到了明天需要超過(guò)1元錢(qián)才合理。無(wú)論IRR，還是NPV都是考慮的貨幣的時(shí)間價(jià)值在內(nèi)的一種計(jì)算方法。IRR就是在投資范圍里的考慮時(shí)間成本在內(nèi)的平均收益率；NPV也是考慮時(shí)間價(jià)值在內(nèi)的凈現(xiàn)值。就是一種動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析！
如果存款100萬(wàn)，年利率4%，5年后的存款收益為20萬(wàn)，4%這就是一種靜態(tài)的收益率。而如果每年以4%的利率，那么5年后的利率=100*｛（1+4%）5次方-1｝=21.66萬(wàn)，這就是包含了時(shí)間資金在內(nèi)的IRR=4%。而上面的年利率4%不是IRR，真正的IRR卻是只有3.7%。
那么NPV又會(huì)如何呢？在計(jì)算NPV時(shí)，需要考慮一個(gè)基準(zhǔn)收益率或期望收益率。一般投資企業(yè)項(xiàng)目會(huì)以社會(huì)基準(zhǔn)收益率作為期望收益率，而這種收益率基本上是以8%。可有多少居民投資會(huì)達(dá)到8%的高收益率呢？
還是以100萬(wàn)存款，年利率4%（這里為了簡(jiǎn)單計(jì)算期間就以IRR來(lái)表示），那么基準(zhǔn)收益率設(shè)在8%。那么也就是每年會(huì)出現(xiàn)4%以上的虧損。NPV=100（1-1/1.21）=-17.35萬(wàn)元。也就是存銀行在以社會(huì)基準(zhǔn)收益率8%來(lái)分析，投資100萬(wàn)在5年內(nèi)要虧損17.35萬(wàn)元。當(dāng)然，如果年收益率達(dá)到了10%，那么NPV就會(huì)在10萬(wàn)元。
可很多時(shí)候還要考慮融資成本，比如貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，貸款利率5%，而十年內(nèi)房產(chǎn)翻了一番。那么同樣投資100萬(wàn)，其中80萬(wàn)貸款。十年里的總投資和資本金IRR和NPV又是不同的！計(jì)算分析得出：總投資的IRR為7.2%，總投資的NPV約23萬(wàn)元。至于資本金的IRR和NPV更加的計(jì)算復(fù)雜，以后有機(jī)會(huì)才進(jìn)行分析。