今年以來，房地產市場出現了一定程度的下滑，并引起了一些引起社會關注的問題，但目前來看，引起關注的風險事件都得到了妥善化解。那么今天理財小編在這里給大家整理一下下調公積金貸款利率月供能省多少錢，我們一起看看吧!

政策助力市場企穩

十一之前，中央接連發布3條行政政策：

9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定在2022年底之前，放寬對2022年6-8月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制，當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限，二套房維持當前規定。

9月30日，人民銀行宣布自2022年10月1日起，5年以下(含)和5年以上首套住房公積金貸款利率分別下調至2.6%和3.1%(均下調15bp)，二套利率政策不變。此次下調為15年8月以來第一次下調，目前首套公積金貸款利率為歷史最低點，可進一步釋放部分剛需需求。

9月30日，財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，規定2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在出售后1年內于同城重新購買住房的納稅人，對其出售時的已繳個稅予以退稅優惠，其中新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳個稅，小于的按金額比例退還。

實際上，自7月以來，中央層面就地產問題進行了多次表態，明確“穩市場、穩預期、穩經濟”的行政目標，7月28日政治局會議、8月31日國務院常務會議均提出，要用足用好政策工具箱，用好信貸政策，完成“保交樓、穩民生”的重要責任。

郭鎮認為，9月底中央層面的一系列政策，將會進一步釋放正向的行業信號，通過利率下調以及稅費減免等方式，進一步降低居民購房成本，提振市場信心，促進行業整體重新進入“量、價、預期”的良性循環。

“930”一系列支持政策的落地，有助于市場復蘇企穩，未來一段時間行業仍將處于修復階段，行業分化趨勢仍將持續，隨著政策改善，二線及中能級城市市場將獲得較大改善，布局契合的房企將隨之獲得銷售恢復。疊加行業利潤率改善，將會顯著提高龍頭房企ROE水平，“強信用+大布局+低估值”的龍頭企業本輪具備中長期投資機遇。

與此同時，行業銷售數據在4月見底之后，逐步企穩，統計局全國商品房銷售金額增速4月為-46.6%，至8月降幅收窄至-19.9%，百強房企數據從4月-59.2%，收窄至9月的26.5%。

多地下調公積金貸款利率

據21世紀經濟報道記者不完全統計，從國慶節假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、東莞市、南京市、杭州市、無錫市、寧波市等紛紛官宣下調首套房公積金貸款利率，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

另一方面，部分城市放開首套住房貸款利率下限意味著，符合條件的城市首套房商貸利率有可能低于4.1%。

公積金貸款與商業貸款雙管齊下，降低購房者實際購房成本，疊加近期一系列針對換房需求的促進措施，穩樓市政策正在全方位深化。

直擊購房成本

執行新的公積金貸款利率后，對于首套購房者來說，將實實在在省下一筆購房成本。

按照一筆100萬元，年限30年的公積金貸款來計算，首套房新利率下，等額本息貸款方式下的貸款利息總額將減少約3萬元，每月可少還款82元。

所有城市首套房公積金貸款利率調整的時間界限均為10月1日，尚未購買首套住房的剛需群體將從10月1日起直接受益;而那些2022年10月1日前已發放未結清的個人住房公積金貸款，也將于2023年1月1日起按調整后的新利率執行。

“公積金是購房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設立的專項貸款資金，是購房者在購房過程中優先選擇的貸款方式?！?/p>

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，本次公積金下調主要針對首套房，再次體現了信貸政策對剛性需求購房者的支持，預計后續仍有更多地方城市跟進下調公積金首套房貸款利率。

而對于已經購買了首套房的群體來說，更多的成本其實來自于商業貸款。

例如，來自濟南市的寒先生(化名)，在2019年簽訂貸款合同時，其商業貸款部分執行的是LPR+83.5BP標準，好在隨著LPR的降低，這部分貸款利息也會在2023年1月1日調降。

今年以來，房貸利率參考的5年期以上LPR已經連續3次下調，累計下降35個基點，當前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據貝殼研究院監測，9月份已有86個城市主流房貸利率降至下限水平。

隨著央行、銀保監會9月29日公布，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，部分城市首套房商貸利率可以低于4.1%?！胺蠗l件的城市，年底前下調首套房商貸利率下限，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平?！必悮ぱ芯吭褐赋?。

商業貸款與公積金貸款全方位調整，目的就在于減輕購房者成本。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示：“雙管齊下，將直接減輕貸款購房家庭的利息支出，減輕置業后的月供負擔，有利于提振市場情緒，帶動剛性住房需求釋放，穩定房地產市場預期?！?/p>

結合此前部分城市“提高公積金貸款額度”“一人購房全家幫”等相關調控政策，本次將進一步強化公積金政策的影響力度。陳文靜進一步指出，短期來看，公積金優化政策仍是各城市進行房地產調控的重要手段之一，預計更多城市將陸續下調公積金貸款利率、支持“商轉公”貸款等政策，多個政策疊加帶動市場逐步修復。

政策全方位穩預期

除了對新房市場和剛需群體的關注，穩樓市政策也在從更多環節促進房地產市場良性循環。

9月30日，財政部、國家稅務總局明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

據21世紀經濟報道記者了解，當前多數一、二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收。

以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%征收個人所得稅計算，若出售一套房屋成交價格為400萬元，該房屋原值為200萬元，不符合“滿五唯一”條件，裝修、稅金等其它費用為50萬元，則賣家需繳納個稅30萬元。

新政之下，賣家如果在一年內重新購買新的住房，且新購住房的總價不低于400萬元，那么這30萬元的個稅將被退回，賣家節省了高達30萬元的成本。

李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，目前由于對樓市信心和預期相對脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長，換房需求不強，這也是房地產良性循環的一個阻礙。他認為，減免置換房屋的個人所得稅，對降低購房成本的力度還是比較大的，預計將對市場預期形成良好的引導效應。

換房需求是購房需求的重要組成部分，除了減免置換房屋的個人所得稅，近期，監管層和各地方政府也連續發布了針對換房需求的一系列促進政策，包括降低二手房首付比例、推動二手房“帶押過戶”“連環單”并行辦理等，直指當前房地產市場存在的一些痛點與堵點。

“推動業主賣掉手上現有的二手房、購置新房屋，對于新市民的安居也有促進作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業釋放更多的選項?！崩钣罴窝a充說。

一系列穩樓市政策的效果釋放，在國慶節假期已經開始有所體現，多個城市二手房成交回暖。

貝殼研究院數據顯示，今年十一期間(10月1日至10月7日)貝殼50城二手房日均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市來看，50城中90%的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的二倍。

從需求端看房活躍度也有提高。貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

貝殼研究院認為，今年國慶假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節前央行、財政部等相繼發布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助于提振市場信心、加快購房者入市節奏。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂即指出，考慮到市場預期尚不穩定，預計未來會進一步加大融資擔保覆蓋范圍，引導金融機構降低對優質民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復信用，優化預售資金監管方式，修復資金鏈循環，改善消費者市場預期。

“整體看穩樓市政策力度越來越大，但目前消費者信心依然沒有完全恢復，市場期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。”中原地產首席分析師張大偉表示，購房者收入預期也影響著消費力的釋放。

行業競爭格局優化

廣發證券房地產行業首席分析師郭鎮表示，2022年房企經營表現根據信用表現的差異，體現出了較為明顯的分化趨勢，央企、地方國企、民企地產公司上半年銷售規模降幅分別為-31%、-34%和-54%。

而從三季度開始，企業拿地及推盤能力的差異開始逐步顯現，增速分別為+0.7%、-6.3%和-53%，央企國企等強信用主體銷售表現明顯走強，而民企月均銷售規模則逐步走低。

郭鎮認為，基于“信用”差異的經營表現分化，將會造就地產行業新的發展格局。當前行業銷售市場處于緩慢恢復期，成交總量仍處于低位。強信用房企由于積攢的投融資優勢，銷售規模迅速恢復。

具體而言，1-9月份，信用表現穩定的15家房企平均拿地力度(拿地金額/銷售金額)為30%，其他樣本房企(29家)拿地力度僅為1%。郭鎮指出，土地市場的行為差異，會最終轉化為貨量和銷售結果的差異，而后續的銷售又會對下一輪投資拿地能力造成影響，讓企業之間的規模差距越來越大。

面臨一輪行業挑戰，企業的“信用形象”、“產品質量”以及“投資定力”是決定未來發展高度的因素。

“良好信用形象，能保證企業獲得穩定的資金支持，來自金融機構和購房人的信任，是企業獲得持續造血能力的前提?！惫偙硎?，穩定的產品質量，包括房屋建造和后期服務兩方面，造好房子，服務好業主，從開發商的角度踐行“房子是用來住的”這一目標。良好的投資定力，房地產的投資模式，其類金融屬性始終存在，保持良好的投資定力在行業波動中就顯得至關重要，確定土地的合理收益水平，維持投資定力，不盲目追高，是企業跨越周期穩定發展的基礎。

郭鎮認為，歷史小周期，行業沒有大規模出清、充分競爭的情況下，量價齊升的市場競爭激烈，土地利潤率下行，量價齊跌的市場利潤率改善，因此利潤率的變化與周期也形成一定的相關性。

“本輪周期，供給側改革帶來的行業產能出清，優化行業競爭格局，當前市場低景氣度利潤率顯著改善，未來在上行周期的利潤率水平，也將高于此前改革前的均衡值，未來隨著行業達到‘三穩’以及競爭格局的優化，利潤率波動將有所減小，利于長期ROE的穩定?！彼M一步表示。

整體來看，在政策加持下，當前地產基本面正在企穩向好，行業有望走出此前的困局，帶動整體經濟回暖，同樣也將對A股市場上行提供支撐。