廈門突然發(fā)布 限貸 新政，宣布自7月15日（本周四）起調(diào)整住房信貸政策，宣布對于名下有一套房但未結(jié)清的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款，此外，停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

此次調(diào)整信貸政策的目的，是為了支持剛性和合理改善性住房需求、并抑制投機性購房，潛臺詞即控制房價的過快上漲。2016年6月，廈門商品住宅成交均價為2.8萬元/平方米，僅次于深圳、上海和北京，排在第四位；最新發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)顯示，2016年5月廈門房價環(huán)比上漲5.5%，漲幅在70城中高居第一，同比上漲28%，排名第三；消化周期5.2個月，全國排名第九。從豪宅市場來看也是如此，2016年上半年廈門千萬以上豪宅成交336套，全國排名第8，均價5萬元/平方米以上商品住宅成交385套，全國排名第六。

無論是從房價絕對值、上漲速度、市場供求壓力、還是高端產(chǎn)品銷售來看，廈門都位于房價高企城市的前列。

談及房價，除了深圳和上海之外，目前最引人注意的就是熱點二線城市了。從房價絕對值、同比漲幅、消化周期三項指標來看，廈門、南京、杭州三項指標均位列全國前十，廈門和南京的房價絕對值、漲幅指標均躋身前五，房價同比漲幅分別為28%和27%，價格上漲壓力巨大。蘇州、合肥也有兩項指標躋身全國前十，消化周期均不足5個月，這還是在蘇州不在70大中城市房價統(tǒng)計范圍之內(nèi)、合肥的預售證價格審批過低的情況之下，若非如此，二市排名表現(xiàn)還將更進一步。此外福州、天津、鄭州、武漢等房價漲幅較快、或消化周期較低的城市也值得關注。

就土地市場表現(xiàn)來看，這些城市也是最火爆的。在2016年上半年拍出的200幅 高溢價率 、 最高區(qū)域總價 、 最高區(qū)域單價 三高地塊中，南京、杭州、蘇州、合肥等4座城市即有93幅，占比達到46%，其中更有27幅地塊刷新所屬板塊單價紀錄，成為了新的單價地王。從溢價率表現(xiàn)來看，這些城市表現(xiàn)也十分突出，其中合肥市上半年平均溢價率更是高達242%，高居全國首位。

為了控制房價，不少二線城市已經(jīng)出臺了一系列政策。如蘇州、南京均出臺了預售證 限價令 和土拍 熔斷令 ，武漢下調(diào)公積金貸款額度，合肥先是禁止變相漲價，而后更是在6月21日率先出臺了差別化信貸政策。但聯(lián)系成交表現(xiàn)來看，效果卻是參差不齊，僅蘇州6月份出現(xiàn)了較大回落，供應、成交面積同比分別同比下滑45%和44%，來電來訪量也明顯減少。南京、合肥等其他城市市場熱度并沒有得到明顯遏制，合肥更是在政策的末班車效應下出現(xiàn)了成交上升，6月份成交量突破150萬平方米，環(huán)比增長50%。

但正如上周五南京土拍的主持人所言， 讓政府不好辦，那樣你們（開發(fā)商）就不好辦了。 對于控制房價，政府永遠會不遺余力地行使行政手段，也仍有大量的 調(diào)控政策儲備 。具體來說，二線城市基于原則性考慮，應當還是不會使用限購這一 殺手锏 ，最終調(diào)控還是會落在供需引導上。

一方面是供應側(cè)的 放 ，一如調(diào)用未來土地供應指標，短時間內(nèi)增加土地供應；再如加大保障性住房供應，增加廉租住房的覆蓋面；三如調(diào)整土地規(guī)劃指標，增加中小套型，改善供需矛盾等等。

另一方面則是需求側(cè)的 收 ，這方面政策手段更多，首先就是提升首付比例，從目前各大城市的首付執(zhí)行情況來看，二套房首付比例多數(shù)在4成以下，仍有較大的提升空間，其它調(diào)控政策還有提高二套房貸款利率、降低公積金貸款額度、降低還貸收入比、暫停契稅優(yōu)惠政策等等。

應該說，消化周期在6個月以下，絕對房價、房價漲幅位居前列的城市都是出臺限制性政策的大熱門。三項條件都滿足的城市肯定要出臺限制性政策，廈門、南京、杭州、蘇州均是如此（據(jù)我們測算蘇州房價同比漲幅超過40%）；符合兩個條件的城市也在政策收緊的候選之列，合肥、福州、武漢、南昌也均在此列。

以上點名的這些城市，現(xiàn)在要小心 政策收緊 來襲了，最起碼應該做好調(diào)整開發(fā)節(jié)奏的預案。當然調(diào)控結(jié)果如何，那還是要具體情況具體分析。盡管上半年調(diào)控效果不及預期，但市場慣性和政策調(diào)控之間從來都是漫長的拉鋸戰(zhàn)，每一次真的都是 狼來了 ，每一次市場參與者也都應當認真對待。

來源：卡寶寶

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