這個問題我曾遇到過，是很值得探討的。

房和地分開抵押，怎么認定？實際上有個原則，記住就好：房隨地、地隨房。

房隨地，說的是土地使用權抵押設置在前，之后在該土地上建設的建筑物，要與土地一并抵押。也就是說，抵押土地上的房產，要與土地一起抵押給同一個權利人。此類情況通常是辦理在建工程抵押。

地隨房，說的是客戶得到房產權證后，再去設定抵押。這個時候，需要把房產占用的土地使用權同時設定抵押，這樣也保證了抵押房產和土地的一致性。這類屬于正常的房地產抵押。

由于上述原則的存在，土地使用權與房產是無法分開抵押的，辦理土地抵押和房產抵押的登記部門也不會給于登記。由此，也不存在分開抵押誰有優先受償權的問題。