眼見不一定為實，因為客觀事物還存在主觀認識。一般來說，隨著年齡的增長，對事物的認識不同，主要可以分為三個階段：看山是山，看水是水；看山不是山，看水不是水；看山還是山，看水還是水。

如果你認為商業(yè)銀行官網(wǎng)顯示的貸款利率4.9%就是房貸利率，那么你應(yīng)當處于第一境界——看山是山，看水是水。如同小兒，你跟他講什么他都信以為真，然而童話故事全都是騙人的。

商業(yè)銀行存在幾個利率，主要有央行的基準利率、商業(yè)銀行公布的官網(wǎng)掛牌利率和商業(yè)銀行柜臺利率。比如一年期的央行基準存款利率為1.5%，工商銀行官網(wǎng)公布的掛牌利率為1.75%，工商銀行北京分行官網(wǎng)掛牌利率為1.95%，而實際到工商銀行支行存款又存在一個柜臺利率，比如金額較大可以在1.95%的基礎(chǔ)上進行一定上浮，特別是大額存單，工商銀行20萬檔的可以達到2.2%左右。

貸款利率也一樣，貸款利率4.9%為央行5年期以上基準利率，為商業(yè)銀行的參考利率，商業(yè)銀行實際貸款利率可以在此基礎(chǔ)上進行一定的上浮或下浮。如果某商業(yè)銀行公布五年期以上貸款利率為4.9%，那么該利率就由基準利率變?yōu)樵撋虡I(yè)銀行官網(wǎng)公布的掛牌利率。

但是掛牌利率仍然為參考利率，具體的分行可以在總行的基礎(chǔ)上進行一定的上浮或下浮，支行又可以根據(jù)實際情況在分行的基礎(chǔ)上進行上浮或下浮，特別是對接的具體用戶，還存在差異化的利率。比如個人的信用和抵押物等因素存在差異都會影響貸款利率，即同1棟樓在同一家銀行的同一時間貸款，具體貸款利率都可能存在差異。

因此，看此問題至少要進入第二種境界——看山不是山，看水不是水。即應(yīng)以大人的眼光去看事物，看到事物的本質(zhì)，有一定的辨別能力，而不是像小兒看什么就是什么，聽什么便是什么。

商業(yè)銀行的所有公開利率都僅供參考，最終的按揭利率是多少還是要看具體情況——具體區(qū)域具體樓盤，具體的貸款人，以及具體銀行對貸款人的風(fēng)險評估，即存在較大的主觀因素。

如果是近兩年貸的款，那么商業(yè)銀行給出5.19%的貸款利率并不高，一般也只有一線城市或新一線城市能給出這樣的利率。因為該利率偏低，僅在央行基準的利率上上浮6%（5.19%/4.9%-1）左右，而2019年4月份首套房平均利率為5.48%，基于基準利率上浮11.8%，如上圖。

也就是說，如果不是下圖的10個大城市，近兩年的房貸利率不在5.39%（上浮10%，4.9%*110%）以上就阿彌陀佛了。

當然了，5.19%也僅是目前的按揭利率，并不預(yù)示未來按揭利率。如果以后央行基準利率繼續(xù)下行，那么你的按揭利率也會下降，但是6%左右的上浮是保持不變的。比如今年央行5年期以上貸款基準利率調(diào)整為4.5%，那么來年你的按揭利率就是5.19%/4.9%*4.5%=4.766%，而不再是5.19%。

也因此，對于我們這些經(jīng)常與財經(jīng)打交道的人來說，通常都到達第三境界——看山還是山，看水還是水。看這些利率變化，也就稀疏平常，畢竟任何商業(yè)銀行利率都是圍繞基準利率上下波動，即存在一定的波動幅度和周期——萬變不離其宗。

例如，雖然目前貸款上浮比例較大，但是在2015年年末和2016年房貸利率都存在較大的下浮（上圖），首套房貸款利率基本在4.5%上下，實際利率低于商業(yè)銀行官網(wǎng)掛牌利率的4.9%。