11月20日LPR下調(diào)了，1年期LPR為4.15%，下調(diào)5個基點(diǎn)，5年期LPR為4.8%，下調(diào)了5個基點(diǎn)，這個消息一出來后，市場普遍反映是解讀為對房地產(chǎn)的松綁，更有甚者認(rèn)為下一輪房地產(chǎn)行情要來到了，對于這種情況，筆者只能說，你想多了！

1、什么是LPR（貸款市場報價利率）？

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是了利率市場化改革的重要一步，原來的利率的調(diào)整主要依靠央行的基準(zhǔn)利率，但是不夠靈敏，不夠反應(yīng)市場，所以才發(fā)展為用LPR來代替央行的基準(zhǔn)利率。

LPR為什么能夠反應(yīng)市場的資金供給變化？第一，LPR是由全國18家商業(yè)銀行共同決定的，由18家商業(yè)銀行提交LPR，然后全國銀行拆借中心去掉最低值和最高值，最后去算術(shù)平均值，得到的結(jié)果就是LPR，因?yàn)槭?8家商業(yè)銀行決定的，所以他們作為直接的貸款機(jī)構(gòu)，對市場的變化自然是最清楚的。另外就是LPR是每個月都要更新一次，具體時間是當(dāng)月的20日，所以更新的時間頻率足夠高，這個也能適時反應(yīng)市場的變化，而我們知道央行基準(zhǔn)利率4.9%的調(diào)整是2015年10月份確定的，至今已經(jīng)有4年時間了。

所以，在短期內(nèi)，LPR有可能高，也有可能低，這個主要取決于市場的變化，目前只有11月份相比下降了5個基點(diǎn)，還看不出是否已經(jīng)在走入下降通道了。

房貸利率和LPR的關(guān)系就是：房貸利率=LPR+加點(diǎn)；也就是說房貸利率是在LPR的基礎(chǔ)上加上一點(diǎn)的點(diǎn)數(shù)而得到的，比如你的房貸利率是加了50個基點(diǎn)，那么就是5.3%=4.8%+0.5%；

另外一個衡量房貸利率高低的數(shù)據(jù)就是“全國首套房房貸平均利率”，10月份是5.52%，9月份是5.51%，8月份是5.47%，總體來看，上半年是下降的趨勢，下半年是上升的趨勢。

2、對房價的影響如何？

LPR是整個貸款市場的報價利率，不僅僅是作用于房地產(chǎn)市場，而是作用于全國所有領(lǐng)域的貸款市場，所以當(dāng)LPR下降的時候，我們?nèi)绻粠樵傅睦斫鉃閷鞘械乃山墸麄€就是解讀過度了。

今年以來，世界各國央行都在降息，連都跟著降息了，那么中國作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，利率跟隨下調(diào)是可以理解的，現(xiàn)在我們的貸款利率參考基準(zhǔn)已經(jīng)從央行的基準(zhǔn)利率改為LPR了，那么LPR的下調(diào)，我們可以理解為一次“降息”。這是應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力大的措施，也是應(yīng)對全球央行降息的行為。

對于房地產(chǎn)市場，“房住不炒”是共識，“不把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的短期工具”也反復(fù)強(qiáng)調(diào)過多次，今年以來對開發(fā)商的融資收緊是非常明顯的，這個看不到松綁的跡象，而且對各地城市之間的限購也沒有明顯的放松跡象，雖然有個別城市有這樣的行為，但是很快就糾正了。

穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，這個是年初的樓市調(diào)控基調(diào)，現(xiàn)在看來依然是不過時的，穩(wěn)決定了樓市的下限，而房住不炒決定了樓市的上限。

現(xiàn)在也沒有跡象表明樓市會松綁，只要房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，那么現(xiàn)行的措施就不會有明顯的變化的，換言之即便有變化也是為了穩(wěn)定。