大家好，我是勇談。4月20日，央行授權的全國銀行間同業拆借中心公布了最新的LPR報價利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%；看似央行再次“降息”很多人都在問“現在出手買房劃算嗎？”在銀行住房貸款沒有完全遵循LPR利率的情況下，如今買房甚至有可能付出更大的代價。借此機會簡單談談我的觀察。
從2019年10月8日到2020年8月31日都屬于LPR利率取代過去固定貸款利率過渡期，絕大多數銀行還是采取過去的固定利率上浮方式來進行住房貸款發放
大家可以仔細回憶下如今銀行貸款利率是如何計算的？還是固定利率為主向LPR轉變
根據觀察來看目前絕大多數城市的商業住房貸款還是按照過去的固定利率4.9%上浮的方式來進行，那么央行降息后大家此時購房付出的代價就是“加點增加”，根據央行LPR規定的加點永久不變的原則，也就是說未來不少人都要付出更多的購房成本，除非未來LPR利率比4.65%更低或者選擇永久固定利率。簡單這樣跟大家分析，以目前銀行貸款利率為5.88%（實際還是4.9%上浮20%后的利率）為例，在3月份5年期LPR利率為4.75%的時候，轉換為LPR計算實際上是LPR浮動變動（4.75%）+1.13%（永久不變）；那么4月份LPR利率為4.65%就意味著LPR（本次4.65%）+1.23%（永久不變），也就是說加點提升了0.1%；大家認為這個時候購房到底是占便宜還是吃虧呢？恐怕就沒有那么簡單了吧。
在銀行住房貸款沒有完全轉換為LPR利率之前，什么時候買房并沒有什么實質差別（僅僅從貸款方面），當然什么時候買還是看各位對于未來房價的走勢判斷
央行發明并采用LPR利率的主要原因在于降低企業融資成本，另一個方面就是為了避免銀行貸款利率波動過多影響房價。畢竟過去太長時間，哪怕是現在銀行貸款利率波動都會被很多人解讀為“房價要漲或跌”，其實LPR利率本身存在的意義就是為了打破大家的這種固有判斷（個人感覺）。換句話說，央行降息或者漲息都不希望對于房地產市場有太多的影響，不希望對房地產市場釋放出太多的信號，畢竟如今哪怕未來比較長一段時間（起碼5年）房地產市場的調控目標還是以“穩”為主。
很長一段時間“買房投資”成為大家經常掛在嘴邊的一句話，“房住不炒”提出的原因就是為了“糾錯”，可惜太難
2008年后越來越多的人開始涉足“房產投資”，房市和股市成為資本（包括民間資本）為數不多的選擇地，2015年后樓市投資幾乎就成為了“唯一選擇”
對于國內股市和房市投資有所了解的朋友應該知道2014-2015年的市場情況，這一年國內的房地產開發投資額增長極其有限（如上圖所示），但是這一段時間的國內A股表現卻異常火熱，2014年底2015年初的時候國內A股大盤首次破5000點，吸引了大量的資金開始進入。只是可惜這樣的勢頭很快不見，隨即就來了長達5年的“不溫不火”局面。在股市不溫不火的時候，于是大量的資金又開始流向樓市，這點從上圖2015年后房地產開發投資額開始快速上漲就可以看出來，尤其是2018年和2019年房地產開發投資額都以10萬億以上的增量在增加。僅僅從房地產開發投資額的增長來看，各位覺得房價還能跌嗎？顯然不現實。
從2018年開始我就在強調一個觀點“無需求不購房”，買房前首先要考慮需求
當然這里的需求不包括“投資需求”，如果你是真的因為居住、改善、子女教育等原因選擇購房，其實還是早買早劃算，畢竟如今的投資房產成本太高，收益太低。尤其對于二手房來說，圖上所示是過去3年國內主要城市二手房價格同比走勢圖，可以看到除去呼和浩特等城市本身就因為房價低處于“補漲”外，其余大多數城市的二手房走勢都是以“穩”為主，甚至還有跌的城市。2019年一度國內通貨膨脹率已經超過4%，2020年大概率會更高畢竟今年又發放了這么多的貨幣，如果算上通貨膨脹后基本上二手房處于“不漲”或“微跌”的情況。
什么時候買房？應該取決于需求而不是房貸利率，畢竟買房的主要目的是為了解決需求
“房住不炒”的主要目的就是為了讓房產回到住的本質，逼迫投機類資本退出房地產市場是當務之急
從2008年后房價過快上漲無疑有大量“投資、投機類”資本進入，2008年房價微跌，經濟形勢不好市場上沒有過多資金房價下跌可以理解；但是2014年因為調控嚴格導致房價漲幅減弱，其實就可以理解為打擊了“投資、投機”資本。只是2014-2015年這些資本可以流向股市，之后就不行了，畢竟股市也陷入了長期的“停滯期”。
LPR利率降低真的跟傳統的央行降息不是一回事，尤其是今年3月份開始的存量房轉換LPR利率+加點后
可以說在銀行沒有完全按照LPR利率執行貸款利率時候，此時LPR利率變動并不能給予購房者帶來實際好處。或許2021年后購房者會得到LPR利率的優惠，起碼不是現在。所以，央行降息并不能作為是否適合購房的依據。
綜上，央行降息是否是買房的好時機？過去固定利率時代或許還行，如今真的不能看這個利率了。什么時候購房目前還建議以需求為主，不要過多參考其他因素了。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。