房貸利率的高低會(huì)影響購(gòu)房成本。

目前，房貸利率無(wú)疑是處于一個(gè)下降通道里。全國(guó)首套房貸利率平均水平，自去年10~11月份達(dá)到5.71%的峰值后，迄今已經(jīng)連續(xù)下跌6個(gè)月，最新數(shù)據(jù)為2019年5月份的5.42%，僅比基準(zhǔn)利率上浮不到11%。

具體到各地市，執(zhí)行利率情況各不相同。比如，廈門(mén)市已經(jīng)出現(xiàn)按照基準(zhǔn)利率4.90%執(zhí)行，上海市對(duì)首套房是按照95折執(zhí)行等。

利率降低會(huì)給購(gòu)房者節(jié)省利息支出。那么，房貸利率處于什么水平，才是購(gòu)房者入市的合適時(shí)機(jī)呢？

我的觀點(diǎn)是，要區(qū)分購(gòu)房的目的來(lái)講。

如果還是無(wú)視“房住不炒”的政策定位，逆歷史潮流而動(dòng)，總想著投資投機(jī)炒房，或者想通過(guò)房子實(shí)現(xiàn)保值增值目的，恐怕在現(xiàn)在和較長(zhǎng)期的未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，都會(huì)是不切實(shí)際的想法和做法。

只要是貸款加杠桿購(gòu)房炒房，總會(huì)有首付款的機(jī)會(huì)成本、貸款的利息成本，以及購(gòu)房的交易成本、時(shí)間精力等等成本，如果自認(rèn)為是抄底成功，但是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期徘徊不漲，往往會(huì)事與愿違造成損失。這種情況下，房貸利率的高低倒是次要的，關(guān)鍵還在于房?jī)r(jià)能不能夠延續(xù)，像過(guò)去20年以來(lái)一直漲一直漲，成為創(chuàng)造財(cái)富的來(lái)源。

對(duì)于剛需購(gòu)房者，房貸利率和房?jī)r(jià)是考慮的重要因素。但是，我認(rèn)為最重要的因素應(yīng)該是，看收入現(xiàn)金流是不是可以覆蓋日常生活開(kāi)支和月供。

就現(xiàn)在的房市而言，經(jīng)歷了去年的近乎冰凍期之后，房?jī)r(jià)在總體上是穩(wěn)中趨降的走勢(shì)。但是，不少地方今年一季度再現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，這又引起了官方更進(jìn)一步的關(guān)注，甚至出現(xiàn)了人民銀行對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求熱點(diǎn)地區(qū)房貸利率浮動(dòng)比例不得低于固定值，從而抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

綜合各方面信息來(lái)判斷，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中下跌的概率要遠(yuǎn)比上漲大很多，不排除部分前期炒作過(guò)熱的地區(qū)出現(xiàn)大幅度跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對(duì)于有人口、經(jīng)濟(jì)等因素支撐的城市，房?jī)r(jià)大跌的可能性也會(huì)比較小。

因此，剛需購(gòu)房者重點(diǎn)要考慮是，居住的迫切需求與經(jīng)濟(jì)承受能力的關(guān)系。如果收入來(lái)源穩(wěn)定，且月供在可支配收入的40%以?xún)?nèi)，為了提高生活質(zhì)量滿(mǎn)足居住需求，就沒(méi)必要再繼續(xù)等下去。

因?yàn)楦鞯厍闆r不同，很難能夠統(tǒng)一步調(diào)房?jī)r(jià)跌到谷底。假如為了等待房?jī)r(jià)低點(diǎn)，還需要較長(zhǎng)期犧牲居住和生活質(zhì)量，似乎就有點(diǎn)得不償失了。